Cena nehnuteľností je stabilná. Šancu majú aj nové projekty, musia však zreálniť ceny, tvrdia makléri

Lanský rok sa na trhu nehnuteľností niesol v duchu stabilizácie cien. Na tomto konštatovaní sa zhodnujú všetci realitní makléri, ktorých sme oslovili.

Situácia by sa podľa odhadov odborníkov nemala prudko meniť ani v roku 2012.

„Ceny starších bytov sa v roku 2011 stabilizovali, v dobrých lokalitách začali opäť mierne rásť. Ceny novostavieb bytov klesali, rodinné domy a najmä také, ktoré už boli dlhšie v ponuke šli s cenami nadol, niekedy o 10 a viac percent,“ zhrnul situáciu Peter Vozár z realitnej agentúry RE/MAX Trnava.

Andrej Matys z realitnej kancelárie Neoreal potvrdil vlaňajšiu stabilizáciu cien s dovetkom, že „nebol cítiť ani žiaden tlak na extrémny prepad cien. Pokles sme zaznamenali iba u ‚ležiakov‘ – ťažko predajných nehnuteľnostiach, kde majitelia pochopili, že jedniná cesta ako predať je znížiť cenu„.

Dramatické zmeny v cenotvorbe neočakávajú realitní makléri ani v tomto roku. Podľa slov Vlastimila Buriana z trnavskej RK RealPlus jedným z rozhodujúcich faktorov bude ochota bánk poskytovať hypotekárne úvery.
„Až 80 percent predaja v oblasti realitného trhu je realizovaný cez hypotekárne úvery. Preto bude veľmi záležať od toho, v akom rozpoložení bude bankový sektor,“ myslí si Burian. Jeho slová potvrdzuje aj názor Tomáša Letovanca z realitnej kancelárie Public Business & Services (PBS). „Všetko bude záležať od ochoty bánk poskytovať úvery. Pokiaľ bude situácia stabilná, zostanú ceny viac-menej rovnaké,“ tvrdí.

Peter Vozár podotýka, že stále platiť pravidlo, že ak nastavíte reálnu cenu, máte veľkú šancu predať. „Na druhej strane, ak chcete kúpiť, kúpte„.
„V roku 2012 sa vývoj cien bude odrážať od výkonnosti slovenskej ekonomiky i od situácie na finančných trhoch. Taktiež ťažko predpovedať postoj finančných inštitúcií k prefinancovaniu bývania, respektíve podnikania. V prípade zhoršenia možnosti získať finančné prostriedky z úverových zdrojov je predpoklad, že aj dopyt po nehnuteľnostiach zoslabne a predávajúci budú nútení motivovať kupujúcich znížením ceny,“ predpovedá Andrej Matys.

V. Burian predpovedá pokles cien starších domov. „Ceny väčšiny starších domov sú stále nadhodnotené a predávajúci dostatočne nezareagovali na skutočnú situáciu na trhu. Jednoducho povedané, pýtajú priveľa,“ hodnotí.

Hoci v ostatných rokoch sa ponuka bývania v Trnave zlepšila a konkurencia projektov je o poznanie vyššia, viaceré developerské zámery majú problémy so slabým záujmom kupujúcich. Jestvuje v Trnave ešte priestor pre nových investorov v oblasti novostavieb? Majú šancu predať?

„Dopyt po bytoch je momentálne mierne vyšší než ponuka. Klienti hľadajú najmä kvalitné bývanie v dobrej lokalite za dobrú cenu. Nové projekty, pokiaľ by prišli so zaujímavými cenami a dobrou kvalitou bývania, majú určite svoj priestor,“ myslí si Tomáš Letovanec z PBS.

Optimistický v názore na nové projekty je aj Andrej Matys z Neorealu: „V súčasnosti je ponuka kvalitného a dostupného bývania v Trnave v pomere 30:70 %. Čiže prevláda ponuka zlých projektov, v zlej lokalite, zlých dispozícií a celkového zlého prístupu investora k projektu. Samozrejme dobré, dostupné, cenovo i kvalitou prijateľné projekty budú vždy mať v Trnave a nielen tu, dobrú odozvu, kedže migrácia a potreba ludí bývať tu stále je. V Trnave je nielen priestor pre nové bytové domy, ale aj pre kompletnú novú obytnú zónu  – IBV , HBV či rekreačnú zónu s občianskou vybavenosťou.“

Problém slabšieho predaja novostavieb vidí Peter Vozár z RE/MAX-u aj v ekonomickej sile slovenského obyvateľstva. „Ponuka je dostatočná, akurát ekonomická situácia najväčšej skupiny záujemcov je nedostatočná. Veľa projektov preto trpí tým, že málo ľudí si môže takéto bývanie dovoliť. Priestor pre nových investorov tu rozhodne je, zamerať by sa však mali skôr na nižšiu strednú vrstvu,“ poukazuje.

Najväčší vplyv pri predaji nehnuteľností má podľa nami oslovených maklérov jednoznačne cena. Až potom rozhoduje lokalita, dispozícia, občianska vybavenosť či orientácia bytu. T. Letovanec považuje za ideálnu cenu za byt v Trnave v rozpätí 1100 až 1300 eur za meter štvorcový. Maximálne konečné ceny by nemali podľa Matysa presiahnuť 1900 euro za meter štvorcový pri novostavbách v centre, podľa Vozára by maximálna cena v závislosti od lokality nemala byť vyššia než 1600 eur, v okrajových častiach ešte menej.

Aj napriek neľahkej ekonomickej situácii, problémom spoločnej európskej meny a pretrvávajúcej recesii môžu byť prípadné nové developerské projekty bytových domov v Trnave podľa realitných maklérov úspešné.

„Ako som spomenul, osloviť treba najväčšiu skupinu ľudí s priemerným a mierne podpriemerným príjmom. To znamená – stavať menšie, skôr jedno a dvojizbové byty s klasickou metrážou s cenou do 1.400 eur/m2. A priama úmera, čím viacej izieb a metrov, tým menšia cena za m2. Takýto projekt by mal veľkú šancu na úspech,“ mieni Peter Vozár.

„V Trnave podľa našich skúseností najviac záleží od cenovej politiky, možností financovania, kvality stavby, lokality. Veľkú šancu na úspech by mohol mať projekt s menšími bytmi a dobrou cenou. Ale určite je aj časť klientov, ktorý vyhľadávajú len novostavby a cena je pre nich až na druhom mieste,“ konštatuje Tomáš Letovanec.

Slová svojich kolegov potvrdzuje aj Andrej Matys. Ako tvrdí, „v Trnave je dostatok klientov, ktorý majú záujem o kúpu bytov predovšetkým lowcost – teda lacnejšej kategórie„.